ПРАВИЛА ЗАКЛЮЧЕНИЯ СДЕЛОК

ОБЩАЯ СХЕМА ДЕЙСТВИЙ / с чего начать …

Начинать нужно с оценки состояния имеющихся на руках документов, т.е. провести экспертизу документов и состояния Вашего права собственности на объект недвижимости, по результатам которой уже можно будет определить возможные варианты реализации задуманного.

Далее следует подготовка документов и приведение права собственности на объект в состояние готовности к сделке.

После готовности правоустанавливающих документов можно совершать сделку, для чего потребуется составление оформляющих сделку документов (договор, передаточный акт, договор о намерениях, денежная расписка), а также сбор и подготовка сопровождающих сделку документов, справок, выписок и разрешений, подтверждающих отсутствие долгов, запретов, арестов и других обременений по объекту.

Собрав весь пакет документов, совершив сделку, подписав договор, произведя расчет, сторонам останется выполнить заключительную часть любой задачи, это регистрация сделки и перехода права собственности на объект недвижимости.

Схема действий не так сложна, но для человека неискушенного в вопросах оформления и регистрации загородной недвижимости, может, не совсем понятна. Чтобы прояснить возможные возникающие вопросы надо ознакомиться с предложенными на сайте материалами.

В конце этой страницы, приведенный выше порядок действий показан в виде схемы с возможными вариантами развития событий в зависимости от принятых Вами решений, к тому моменту суть происходящего при оформлении и регистрации недвижимости станет Вам понятна.

Информация специально подается для Вас как для новичка, по принципу постепенного погружения в тему, с основных понятий и терминов до конкретной пошаговой инструкции.

Итак, начнем.

ОБЩАЯ СХЕМА ДЕЙСТВИЙ

Чтобы распоряжаться недвижимостью надо быть собственником, т.е. иметь ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.

ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЙ ДОКУМЕНТ, который являет собой ОСНОВАНИЕ получения Вами права собственности на недвижимость,  обосновывает и удостоверяет получение права собственности.

Существует немало правоустанавливающих документов, являющихся основанием получения права собственности на объекты недвижимости.

Какой конкретно правоустанавливающий документ должен быть у Вас, зависит от того, как (или вследствие чего) вы получили данную недвижимость в собственность.

Земельный участок мог быть выделен в собственность местной администрацией, мог быть куплен, получен по наследству, получен в качестве подарка, в результате мены и т.д.

В зависимости от этого у Вас должен быть соответствующий правоустанавливающий документ, это может быть:

• постановление / решение главы местной администрации о предоставлении участка;
• договор (купли-продажи, дарения, мены), по которому Вы стали собственником участка;
• свидетельство о праве на наследство;
• решение суда.

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ

Наличие одного правоустанавливающего документа – основания получения права собственности –недостаточно. Право собственности на недвижимость должно быть ЗАРЕГИСТРИРОВАНО (в государственных органах, специально для этого предназначенных) и оформлено соответствующим СВИДЕТЕЛЬСТВОМ.

В случае если регистрация приобретенного права собственности не проводилась, Вы не являетесь собственником юридически.

Другими словами, имеющийся у Вас правоустанавливающий документ с незарегистрированным правом собственности не дает Вам возможности воспользоваться этим правом и распорядиться своим объектом - совершить сделку, подарить, и пр.

Пример для наглядности: Вы – покупатель, право собственности получили на основании договора купли–продажи. Или Вы – наследник, получивший право собственности на наследуемый объект на основании свидетельства о праве на наследство. Далее Вы никаких действий не предпринимали и приобретенное Вами право в регистрирующих органах не регистрировалось.

В такой ситуации, чтобы получить возможность распоряжаться своей собственностью, сначала нужно пройти регистрацию и получить свидетельство о государственной регистрации права собственности.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

До 1998 года объекты загородной недвижимости регистрировались: строения в БТИ, земля в Земельных комитетах (Райкомзем).

С февраля 1998 г. законодательно введена обязательная ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА собственности на объекты недвижимого имущества.

Все объекты недвижимости: и земля, и постройки регистрируются теперь в одной организации - в РЕГИСТРАЦИОННОЙ СЛУЖБЕ, о чем выдается СВИДЕТЕЛЬСТВО О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА.

После слияния Регистрационной службы с Роснедвижимостью (о ней чуть ниже), объединенная организация называется РОСРЕЕСТР, полное название – «Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии».

Так как при свершившимся объединении не было объединено в одном окне разрешение вопросов, которыми занимались эти организации, а работники сидят на прежних местах под прежними вывесками, в описательной части названия организаций остаются тоже прежними. Люди также пользуются привычными названиями «Регистрационная служба» и «Роснедвижимость».

Отклонился от основной темы для того, чтобы вдруг прозвучавшее «Росреестр» не запутало Вас и не ввело в ступор.

Документы, датируемые до февраля 1998 года, свидетельствующие о регистрации права, не теряют своей силы.

СОСТАВ ПАКЕТА

Конечная цель при любом варианте перехода права собственности – это государственная регистрация права приобретателя. Для проведения государственной регистрации должен быть оформлен и предоставлен в регистрационную службу ряд документов состоящий из документов на землю, на строения и, в случае предстоящей смены собственника недвижимости, документов по сделке или по вступлению в наследство.

Схема оформления выглядит очень просто:

1. оформление документов на земельный участок;
2. оформление документов на строения;
3.  оформление документов по смене собственника, например, договор купли-продажи или право на наследство.

После подготовки всех документов, совершения сделки или вступления в наследство необходимагосударственная регистрация права собственности (перехода права).

Если смена собственника не является Вашей задачей - например, Вы оформляете свои собственные, возведенные на своем участке, строения, в схеме реализации Вашей задачи не будет смены собственника.

Ситуация довольно типична: была выделена и соответственно зарегистрирована земля, а возведенные на ней постройки документально не оформлялись и права собственности на них не регистрировались. Так как проживанию в таких неоформленных строениях никто не препятствует, то желание что-то ещё оформлять и регистрировать возникает очень редко.

Схема процесса подготовки документов к регистрации права собственности, когда Вы оформляете свой объект недвижимости (строения) на себя, будет выглядеть еще проще:

1. оформление документов на земельный участок;
2. оформление документов на строения.

Теперь - основные документы, оформляемые в процессе сделки, вступления в наследство или регистрации собственности.

Документы на земельный участок:

• кадастровый паспорт на земельный участок;

Документы на строения:

• кадастровый паспорт на строение /не путать с кадастровым паспортом на землю;
• технический паспорт на строение;

Эти документы оформляются на каждое строение, возведенное на земельном участке.

 Документы, служащие основанием получения права собственности на недвижимость.

В зависимости от ситуации это может быть:

• архивная выписка из постановления (решения) главы администрации о выделении земли;
• договор купли – продажи недвижимости;
• договор дарения недвижимости;
• договор мены недвижимости;
• свидетельство о праве на наследство.

Наконец переходим к деталям: как и где оформить названные выше документы.